Czy warto inwestować w nieruchomości nad Bałtykiem – zyski analiza opłacalność

Nieruchomości nad Bałtykiem: Czy inwestycje w apartamenty są opłacalne?

Wstęp

Inwestowanie w wakacyjne apartamenty nad polskim Bałtykiem od kilku lat cieszy się ogromną popularnością. Mimo że w ostatnim czasie zainteresowanie inwestorów w hiszpańskie nieruchomości wzrosło, polskie wybrzeże nadal oferuje atrakcyjne możliwości inwestycyjne. Czy zakup apartamentu nad Bałtykiem to wciąż opłacalna decyzja? Jakie są potencjalne zyski i ryzyka związane z tego typu inwestycjami? W niniejszym artykule przyjrzymy się, czy inwestowanie w nieruchomości nad polskim morzem to dobry pomysł na długoterminowe zyski.

Sezonowość wynajmu nad Bałtykiem

Sezon nad Bałtykiem jest krótki, ale intensywny. Co roku w wakacje do Sopotu przyjeżdża około 3 milionów turystów. Jednak, w przeciwieństwie do takich miejsc jak Kraków czy Zakopane, dobry sezon dla wynajmu lokali turystom nad Bałtykiem trwa zaledwie kilka miesięcy. Czerwiec jest okresem, gdy sezon zaczyna się na pół gwizdka, lipiec i sierpień to najbardziej rozgrzane miesiące, a wrzesień jest już znacznie spokojniejszy. Od października wiele nadmorskich miejscowości, nawet takich jak Sopot, świeci pustkami. W przypadku drogich i prestiżowych apartamentów, wynajem długoterminowy często nie ma ekonomicznego uzasadnienia, gdyż ewentualne koszty remontów mogą pochłonąć letnie zyski.

Potencjalne stopy zwrotu

Marlena Kosiura, analityk portalu InwestycjewKurortach.pl, szacuje, że dobre dwupokojowe mieszkania są w stanie zarobić co najmniej 40-50 tys. zł rocznie. Stopy zwrotu mogą wynosić na poziomie 5-8%, a w przypadku okazyjnie kupionych nieruchomości – nawet 10%.

Przykład rentowności inwestycji

Tomasz Burcon, właściciel nieruchomości na wynajem, zakładał, że inwestowanie w nieruchomości w Trójmieście ma duży potencjał. Jego przykład pokazuje, jak skutecznie zarządzać wynajmem krótkoterminowym. W 2012 roku kupił mieszkanie w Gdańsku za 200 tys. zł, dużo poniżej ceny rynkowej szacowanej na 260 tys. zł. Po latach wynajmu, mieszkanie generuje roczny przychód na poziomie 58 tys. zł brutto, a jego obecna wartość rynkowa to około 660 tys. zł.

Czynniki wpływające na zyski

Na potencjalne zyski z inwestycji w apartamenty nad morzem składa się wiele czynników:

• Cena zakupu: Czy inwestor zapłacił poniżej, czy powyżej ceny rynkowej?
• Lokalizacja: Gdzie znajduje się mieszkanie? Jaka jest unikalność lokalizacji?
• Rodzaj rynku: Czy mieszkanie jest na rynku pierwotnym czy wtórnym?
• Amortyzacja: Czy nieruchomość była i jest amortyzowana przez właściciela?

Optymalizacja inwestycji

Optymalizacja lokum, np. wydzielenie mikro-kawalerek lub pokoi, może znacząco zwiększyć stopę zwrotu. Tomasz Burcon przeniósł kuchnię i stworzył aneks w salonie, co pozwoliło na uzyskanie dodatkowego modułu mieszkalnego.

Koszty zarządzania

Zarządzanie wynajmem może być realizowane samodzielnie lub przez zewnętrzną firmę. Każda opcja ma swoje wady i zalety. Własnoręczne zarządzanie pozwala na pełną kontrolę nad inwestycją, ale wymaga dużego nakładu pracy. Firmy zarządzające pobierają prowizje, które obniżają stopę zwrotu, ale mogą znacznie ułatwić proces wynajmu.

Wynajem długoterminowy vs. krótkoterminowy

W większych miejscowościach turystycznych najlepszą opcją jest przełączanie nieruchomości z najmu długoterminowego na krótkoterminowy zgodnie z okresem wakacyjnym i odwrotnie. Umowy długoterminowe powinny być podpisywane na czas oznaczony, aby uniknąć problemów z prawami lokatorów.

Jak osiągać najlepsze stawki najmu?

Dobrą strategią jest szybka regulacja cen, obserwacja konkurencji i dostosowywanie się do bieżących warunków rynkowych. Elastyczne zarządzanie cenami i obłożeniem może znacząco zwiększyć dochody z wynajmu.

Przykłady wyzwań i problemów

Tomasz Burcon podzielił się również przykładami wyzwań związanych z wynajmem krótkoterminowym. Najemcy mogą być różni, a czasem konieczne jest wezwanie policji czy straży miejskiej w przypadku konfliktów. Na przykład zdarzyła się sytuacja, gdy norweski turysta zdewastował wynajęty apartament. Wystraszony na widok policji, natychmiast zaproponował zapłatę za szkody. Innym razem zarządczyni wakacyjnego lokum miała do czynienia z aktorką, która zażądała rekompensaty za pogryzienie przez pluskwy. Sprawa zakończyła się polubownie, choć zarządczyni nie była pewna, czy pluskwy faktycznie były.

Dostosowanie strategii wynajmu do sezonowości

W większych miejscowościach turystycznych, takich jak Sopot czy Gdańsk, najlepszą strategią jest przełączanie nieruchomości z najmu długoterminowego na krótkoterminowy zgodnie z okresem wakacyjnym i odwrotnie. Umowy długoterminowe powinny być podpisywane na czas oznaczony, aby uniknąć problemów z prawami lokatorów. Tomasz Burcon zaleca również szybkie reagowanie na zmiany rynkowe poprzez elastyczną regulację cen. Obserwacja konkurencji i dostosowywanie cen do bieżących warunków rynkowych może znacząco zwiększyć dochody z wynajmu.

Jak uniknąć porażek?

Tomasz Burcon podkreśla, że unikanie porażek w inwestowaniu w nieruchomości wymaga doświadczenia i rozważnego podejścia. Pewne małżeństwo kupiło samodzielnie małe mieszkanie w bocznej uliczce od głównego deptaka turystycznego w Gdańsku. Stopa zwrotu wynosiła niecałe 4% rocznie. Kolejni właściciele mieli trudności z optymalizacją mieszkania i osiągnięciem wyższych zysków.

Inwestorzy często popełniają błędy, kierując się emocjami i wybierając nieruchomości, które im się podobają, zamiast analizować potencjał inwestycyjny. Doświadczeni inwestorzy wybierają lokalizacje, które pozwalają na dywersyfikację portfela, a wszystkie atuty nieruchomości sprowadzają do analizy finansowej.

Ile lokali na wynajem potrzeba, aby się utrzymać?

Tomasz Burcon szacuje, że nawet jedna właściwa inwestycja może przynieść znaczące dochody. Z jednego dobrego mieszkania można uzyskać na czysto około 4 tys. zł miesięcznie, co jest o 1/3 więcej niż minimalna krajowa netto. Warto zauważyć, że według głównego ekonomisty Pracodawców RP Kamila Sobolewskiego, w 2024 roku minimalną krajową otrzyma ponad 25% pracowników.

Samodzielne zarządzanie wynajmem

Jarosława Konecka, współwłaścicielka firmy PR i właścicielka dwóch sopockich lokali na wynajem, podkreśla, że inwestycje w dobre wakacyjne kurorty są dochodowe, zwłaszcza w połączeniu najmu długoterminowego i krótkoterminowego. Przez lata korzystała z różnych agencji zarządzających, które pobierały około 30% prowizji. Ostatnio postanowiła zarządzać najmem samodzielnie, co pozwoliło jej na elastyczną regulację cen i lepsze obłożenie lokali.

Zarobki w Sopocie

Zarobki z wynajmu wakacyjnego w Sopocie mogą być imponujące. Na przykład właścicielka lokalu na Monte Cassino wynajmuje mieszkanie za 900-1200 zł za dobę, co daje miesięczne przychody rzędu 24-32 tys. zł przy 90% obłożeniu. Poza sezonem wiele mieszkań wraca do rąk studentów, a niektóre stoją puste aż do kolejnych wakacji. Właściciele najdroższych lokali wolą trzymać je puste przez resztę roku, wynajmując je tylko na krótkie okresy.

Wynajem krótkoterminowy

Kiedyś Jarosława Konecka obawiała się, że w jej lokalach będą organizowane imprezy młodzieżowe. Na szczęście większość jej gości to sympatyczne rodziny. Konecka wspomina wizytę trzech pokoleń pań ze Szwecji oraz starszego pana, który naprawiał drzwi łazienki, nie przerywając gry w szachy z wnukiem.

Podsumowanie

Inwestowanie w apartamenty nad Bałtykiem to strategia, która może przynieść znaczące zyski, ale wymaga przemyślanej kalkulacji i dobrego zarządzania. Sezonowość wynajmu, lokalizacja nieruchomości oraz sposób zarządzania są kluczowe dla osiągnięcia wysokich zwrotów. Jak podkreśla Tomasz Burcon, inwestowanie w nieruchomości to bieg długodystansowy, a nie sprint – warto rozpatrywać inwestycje w perspektywie dekad. Przy odpowiednim podejściu i elastycznym zarządzaniu można osiągnąć satysfakcjonujące zyski i zbudować stabilne źródło dochodu.